不動産相続の方法とは？！大阪で相続の相談なら天馬法律事務所へ！！
いざ自分が相続しなければいけない時、「相続手順をどうしたら良いのかわからない」と思っている方は沢山います。もし、不動産の相続を分からず進めた場合、細かい手続きでつまずいてしまいますよね。なので、その際には専門家への相談が一番です。ここでは、不動産相続で押さえておきたいポイントをお伝えします。
相続人の範囲と順位とは？
相続人の範囲について
民法において相続人は、被相続人の配偶者、もしくは、被相続人の子供や孫、父母や祖父母、兄弟姉妹など一定の血族関係にある者と定められています。遺産は被相続人が生前に蓄えた財産なので、当然ながらその財産を相続することができる対象は、親族の中でも被相続人と近しい関係にあった上記のような者に限られています。ただし、上記に該当する者であったとしても、被相続人や他の相続人を故意に死亡させる、または、詐欺や強迫によって被相続人に本意ではない遺言をさせるなど、欠格事由に該当する場合は相続人となる事はできません。
相続順位について
相続人となり得る対象者の内、配偶者は常に1人ですから順位の問題はありませんが、その他の者は複数いる場合も考えられるので、次のように相続する順位が決められています。
第一順位：子供・孫などの直系卑属
第二順位：父母・祖父母などの直系尊属
第三順位：兄弟・姉妹
従って、先の順位に一人でも相続人がいる場合は、後の順位の者が相続人になる事はありません。被相続人に子供や孫が一人でもいる場合は、相続人は、配偶者と直系卑属になり、父母・祖父母・兄弟・姉妹は相続人に該当しません。上記の順位の順番で相続人が決まるので、例えば、第一順位の直系卑属に該当する人がいない場合、第二順位の直系尊属が相続する事になります。
相続人がいない場合について
例外として、被相続人に配偶者やその他親族で、相続人の該当者が誰もいない場合もあります。その際には、被相続人の遺産と言うのは、原則、国に帰属する事になります。しかし、被相続人と一定の血族関係がない者でも、生前に被相続人と生計を同じくしていた、または、被相続人の療養看護に努めていたなど、被相続人と特別な縁故があったと認められる特別縁故者がいる場合には、家庭裁判所へ申し出る事で被相続人の遺産相続が可能です。
不動産相続する際の4つの選択肢とは？
相続財産に不動産が含まれている場合、相続方法は４つあります。なので、遺産分割協議で話がまとまるまでに時間を要する傾向があります。不動産相続で後悔しない為にも、相場方法の各メリット・デメリットを事前に把握しておく事は大切です。では一つ一つ詳しく見ていきましょう。
① 現物をそのまま相続する「現物分割」
不動産相続を最もシンプルに解決する場合、現物分割はお勧めです。例えば、相続財産で現金、預貯金、不動産、株式など、複数種類の財産がある場合があります。その際、長男は現預金、次男は不動産、三男は株式と言うように、各財産を現物のまま相続する方法があります。これが、現物分割となります。
現物分割のメリット
現物分割は、財産そのものを分割する訳ではありません。なので、各財産の名義変更を行うだけで遺産分割は完了です。従って、財産相続の手続きがとても簡単にでき、相続人の方の負担も最小限で済むメリットがあります。現物をそのまま相続する形になるので、相続によって資産価値が下がる事もなく、遺産価値をそのまま維持する最も良い相続方法です。
現物分割のデメリット
現物分割は、相続人で話し合いがまとまれば良いのですが、中には、相続人同士で自分の法定相続分を正確に主張してくる場合もあります。そうなると、現物分割を行う事は難しくなってきます。と言うのも、現物分割の財産の分け方はシンプルで良い面もありますが、法定相続分通りになると言う事は難しく、相続人の中で多少の不公平が生じます。相続人が状況を理解した上で、現物分割で合意すれば良いですが、難しい場合には他の選択肢がお勧めです。
② 不動産を売却する換価分割
現物分割で相続人同士の話し合いが上手くいかない場合は、換価分割を検討する事になります。不動産売却を行い売買代金と言う金銭に換えます。それを法定相続分で分けて相続するのが換価分割です。
換価分割のメリット
不動産売却で現金化するので、実質的には現金分割する状況になり、法定相続分通りに公平に財産を分ける事ができます。従って、現物分割でお互い納得できない場合、不動産売却して現金を相続人同士で分けた方が、遺産分割がまとまりやすいと言えます。
換価分割のデメリット
換価分割は、不動産がいくらで売れるのか、これが問題となってきますよね。不動産の市場価格と言うのは、時期によって変動します。なので、相続が発生した時期に不動産価格が落ちていれば、換価分割すると事実上損失が出ます。また、相続を行う際に、不動産売却に関して売り急ぎが知られると、安く値切られるケースもあるので注意しましょう。また、不動産に居住している相続人がいる場合、換価分割に反対する可能性もある事を念頭に入れておきましょう。
③ 金銭で調整する代償分割
現物分割で話がまとまらない、さらに、不動産売却は避けたい、そんな時には代償分割を検討する事ができます。不動産などの現物を財産相続する事で生じてしまう不公平は、多く相続する相続人から他の相続人へ、代償金と言われる金銭交付を行う事ができます。その事により、財産の不公平を解消する事を可能にするのが代償分割です。
代償分割のメリット
現物分割では話し合いがつかず、また、不動産売却にも反対な場合、代償分割は最も有効な解決策です。それは、代償金の金額で財産の帳尻を合わせる事ができるからです。不動産を単独相続しながら、法定相続分と同じように財産分与できるので、他の相続人からも賛同が得やすいです。
代償分割のデメリット
代償分割は、代償金を支払うだけの資金が必要になります。不動産が高額になってくる場合には、代償金もそれなりの金額になります。なので、生前から生命保険などを活用し、対策を講じる必要があると言えます。
④ 全員で不動産の共有分割
① ～ ③ の選択肢でも相続決着がつかない場合、不動産を法定相続分に応じて共有する事ができる、共有分割の方法があります。不動産登記を行う事で、法定相続分に応じた持分が登記可能なので、どんな不動産であっても書類上、法定相続分通りに分ける事を可能にします。
共有分割のメリット
共有分割は、登記上で手続きするだけで財産の分割が完了します。なので、とてもシンプルで、且つ、直ぐに財産分割できる良さがあります。法定相続分通りの持分で登記できるので、他の相続人からの異論が出る可能性も低くなります。
共有分割のデメリット
一つの不動産を複数の相続人で相続するので、その後、例えば、不動産売却を行ったり、活用したくなったりした際には、共有者からの一定割合の同意が必要になります。すると、思うように財産運用できない可能性も出てきます。また、二次相続が発生した場合、権利関係が複雑化するリスクも出てきます。
まとめ
相続手続きと言うのは、突発的に起こります。しかし、相続準備に関しては今直ぐにでも始められる事です。自分で想定できる事例を整理しておくだけでも、いざ相続手続きを行う際にもスムーズに進められます。そして、重要なのは親族間のコミュニーケーションです。相続では1円でも損をしていると、トラブルに発展する可能性もあります。公平性を保ちつつ損得をどう調整するかが円満な相続手続きのポイントです。